マンションを売る時には、スケジュールを立てて計画的に行うことが大切です。スムーズに売却できることもありますが、なかなか売れない時や入金が遅れる可能性もあるため、余裕を持ったスケジュールにしておきましょう。
ここでは、マンションを売る時の流れについてご紹介していきますので、スケジュールを立てる際の参考にしてみてください。
マンションを売るのはどのぐらいの期間が必要？
マンションを売る時には、販売期間は3～6ヶ月かかる場合が多いです。大体の目安として販売に約2～3ヶ月、売買契約や引渡しで約1ヶ月かかります。
ただし、不動産会社との契約方法やマンションの状態・価格によっては平均より早かったり遅かったりするため、注意が必要です。「必ずこの期間中に売却する」という目標を立てるのは大切ですが、「この期間中に入金される」という見込みで新しいマンションの購入などをしてしまうと、売却できなかった時のリスクが大きくなります。
そのため、マンションを売る時のスケジュールは担当する不動産会社と相談しながら、余裕を持って立てるようにしましょう。
マンションを売る時の流れ1「マンション査定と不動産会社の決定」
一般的に、マンション売却は不動産会社を通して行います。個人間で取引することもできますが、入金などでトラブルになる場合もあるため、不動産会社に仲介してもらうことが多いです。不動産会社を決める時には、売却予定のマンションを査定してもらってから、査定額や不動産会社の雰囲気・信頼性などの条件から選びます。
マンションの査定額は不動産会社ごとに異なるため、なるべく複数の不動産会社で査定をしてもらってから比較・検討すると良いでしょう。査定額が適切になっているかを調べるためには、あらかじめ相場を把握するのも大切です。
相場を調べる時には同じ地域で似た物件販売を探し、その価格を参考にします。また、不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」では、過去1年間で売買取引があった物件の販売価格を調べることが可能です。
地域別に間取りや平米単価・築年数で表示されるため、似た物件を見つけやすいでしょう。過去2年の市場動向も出てくるため、販売したいマンションの需要も確認できます。国土交通省のアンケートから作成された「土地総合情報システム」も、実際の販売価格が分かるサイトです。
マンションを売る時の流れ2「不動産会社と媒介契約をしてから販売開始」
不動産会社が決まったら、販売を委託するための媒介契約をします。媒介契約とは不動産会社にどの業務を委託するかを明確にするもので、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つから選択することが必要です。一般媒介契約とは2社以上の不動産会社と契約できる方法で、自分で見つけた相手と取引する時も不動産会社を通さずに行えます。
基本的には、有力な買主を紹介してくれた不動産会社の仲介になりますが、複数の購入希望者がいる場合は売主が相手を決めることが可能です。ただし、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べると、不動産会社にとって一般媒介契約は優先度が低くなります。
つまり、一般媒介契約にしていると買主がなかなか見つからない可能性もあるということです。専任媒介契約は1社の不動産会社に仲介を依頼しますが、自分で見つけた相手と取引する時には不動産会社を通す必要はありません。
契約の有効期間は3ヶ月、2週間に1回以上の業務報告義務があります。専属専任媒介契約とは1社の不動産会社に仲介を依頼する契約です。他の不動産会社に委託することはできず、自分で見つけた相手と契約する時も不動産会社が仲介します。
契約の有効期間は3ヶ月、1週間に1回以上の報告義務があるので、不動産会社が積極的に売り出して買主も決まりやすいことが特徴です。
マンションを売る時の流れ3「内覧会」
購入希望者が内覧したい場合は、内覧会を開きます。一般的に委託した不動産会社が主体となって行いますが、売主も参加すると良いでしょう。買主の疑問や不安をその場で解消でき、アピールにもなります。内覧会の時点で売却予定のマンションに住んでいる場合は、家電や生活用品が置いてあっても問題ありません。
その場合は必ず売主は立ち会うようにしましょう。内覧会を開き、購入希望者がいた時には「買付証明書」を受領します。これは買主が「この金額で購入したい」という意志を伝えるもので、法的効力はありません。書式の決まりもなく、買付希望金額や手付金・住宅ローンの金額・契約や引渡しの希望日などを不動産会社を通して購入希望者が作成します。
これを参考に、売主は取引するかの判断をすることになります。
マンションを売る時の流れ4「契約と引き渡し」
購入希望者が決まった後は、取引価格や引渡し日などを交渉して売買契約をします。契約の際には、買主が手付金を支払うのが一般的です。不動産会社によって異なりますが、売買代金の約10％が手付金になります。また、売主は売買契約の際に仲介手数料の半分を支払うことが必要です。
仲介手数料には上限があり、取引額が200万円以下では5％、200万円～400万円は4％＋2万円、400万円以上だと3％＋6万円となっています。
仲介手数料を低くしている不動産会社は少なく、法律で定まっている上限額を支払う場合が多いです。契約から約1ヶ月間は売主は引き渡しに向けた準備をします。マンションの設備確認などをして、不具合がないかを把握することが必要です。
もし、すぐに引き渡せない事情ができた場合は速やかに不動産会社に連絡しないといけません。
引渡し日には残額全てを支払ってもらい、売主も仲介手数料の残額を支払います。買主が住宅ローンを組む時は銀行で引き渡しなどをする場合が多いです。売るマンションの住宅ローンが残っている時には、引渡しと一緒に抵当権の抹消も行いましょう。
マンションを売った後、必要な場合は確定申告がある
マンションを売った後、必要に応じて確定申告を行います。確定申告をするのはマンションの売却によってプラスの譲渡所得があり、特例を使わない人です。譲渡所得がマイナスだった場合は、確定申告をする必要はありません。
譲渡所得は「譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)」で計算します。取得費とは購入価格から減価償却費を控除した金額で、譲渡費用とは仲介手数料などのことです。確定申告は、翌年の2月～3月の特定期間中に税務署へ行って手続きをします。
確定申告で取得費の説明が必要になるため、以前購入した時の売買契約書も必要です。