マンションを10年後に売る!私が不動産投資でしたこと!

10年後にマンションを売る計画を立てて、私は不動産投資を開始しました。始めた時は10年後に不動産投資で儲けるためには何が必要かを考えていた記憶があります。そして、考えついた計画をそのあと着実に実行していきました。

10年後にしっかりと結果を出すためには、その時に考えていたことが大事だったと思います。ここでは、私が経験したマンション売却の体験談を紹介していきます。

ゴールを最初に決めることが大事

不動産投資をするときには最初にゴールを決めることが大切です。ゴールを決めることで、最終的に儲けが出るタイミングを意識することができます。私が10年後をゴールと決めたのは、マンションのローンをその頃までに支払い終えられると予想したからです。

私の不動産投資スタイルは、ローンを借りて家賃収入で支払うというものです。

そのため、ローンがなくなるタイミングで売却すれば、売却金額をそのまま利益として受け取ることができます。この方法で不動産投資をすると、儲けが分かりやすいでしょう。また、ゴールが決まっているので、そこに行き着く過程を細かく計画を立てることができます。

10年後までにローンを支払い終えるためには、いくら払っていけば良いかが具体的になってわかりやすいです。私はゴールを決めて、逆算で不動産投資の計画を立てました。

物件探しが重要

不動産投資では物件は重要なポイントです。特にいずれ売却することを考えているので、10年後に不動産価値がなくなるものは当然物件として選べません。10年後も価値があり、家賃収入が毎月安定して入る魅力的な物件を探すのは苦労しました。

家賃収入を得るためには立地は大切ですが、駅の近くになると購入価格も高くなります。価格と立地のバランスが良い物件はなかなか見つかりませんでした。色々と物件を探して分かったのは、オーナーから直接購入するのが一番お得という事です。

不動産屋が持っている物件だと手数料などが上乗せされるため、市場よりも安い価格になることはありませんでした。不動産オーナーの中にはすぐにお金がほしいという人もいて、市場価格よりも安く提案されることがありました。

そのようなチャンスを利用して、私は希望価格よりも安く物件を手にすることができました。

収支を計算する

物件を買う前には、家賃収入でローンを支払えるかも計算しました。

例えば、10年は120ヶ月ですので家賃を10万円に設定すると1,200万円の収入になり、1,200万円までの物件であれば10年後には支払い終えられます。

しかし、家賃収入の10万円を全てローンの支払いに充てると手元に何も残りません。不動産投資では他に経費がかかる場合もあります。ぎりぎりの家賃収入だと、余分な経費は手持ちの資金から支払いをすることになります。

そうならないように、家賃の一部は何かあったときのためにプールしておくことが大事です。そのため、収支計画はあまりギリギリにせず、余剰資金がある程度残る計画を立てました。

家賃が10万円の時は、1,000万円以下の物件が妥当と言えます。私は条件がよかったので、1,000万円以下で物件を買うことができました。

資金調達によって不動産投資が可能になる

資金調達ができなければ、不動産を買うことはできない人は多いです。私は銀行から融資を受けて不動産投資ができました。ただ、資金調達するためには、返済計画や自分の財務状況などを細かく報告することが求められます。

特に返済計画通りにいかなかったときに、ローンを支払えるのかについてはかなり細かく調査されたと思います。私は貯金もありましたし、給料で払うこともできると思っていたのですが、それでも信用調査はかなり時間をかけて行われました。

また、資金調達のためには計画書を細かく書くことも大事です。具体的で明確でないと、厳しい審査になる可能性が高いです。資金調達は不動産投資に必要となることなので、手を抜かないようにしましょう。

空室リスクについて考慮する

不動産投資では空室リスクは重要なポイントです。空室になってしまうと当然家賃収入が入ってきません。私は空室にならないように立地の良いマンションを選びました。それでも、空室リスクに対応するプランはいくつか持っていました。

立地がよければ、借り手が出ていってもすぐに他の人が入ることが多いです。しかし、前の借り手が解約手続きをして、そこからすぐに他の人が入るとは限りません。そんなときのために複数の不動産業者と契約して、借り手を紹介してもらえるように手を打っておきました。

不動産屋に入るお金がいい条件となるようにしたおかげで、空室リスクをほとんど避けることができました。それでも移動のシーズンになると、空室になりそうなケースがありました。その時は広告を出すなどの対策を行いました。

不動産管理会社を選定する

不動産を管理するのは自分でもできますが、プロに任せた方が便利です。家賃の回収などを自分で行うのは難しいですし、手間がかかります。管理を一括して任せてしまった方が楽でしょう。特にマンションでは設備管理なども必要になりますので、全てプロに依頼した方がおすすめです。

設備の交換などが遅れてしまうと、借り手の不満になります。そうならないためにも迅速に行動してくれる管理会社は重宝します。私は管理費を払ってお願いしていました。そのお陰で借り手からの不満はほとんどありませんでした。

経費がかかったとしても、プロの仕事をしてくれる管理会社は不動産投資の強い味方です。

予想外のトラブルは必ずあると仮定する

不動産投資を始める前に色々なリスクを計算すると思います。しかし、そのリスクの中には入らない予想外のトラブルというものもあります。例えば、天災です。台風が来て窓ガラスが割れるということは、事前に計算されるリスクにはなかなか入らないでしょう。

私はトラブルがあると予想していたので、経費を多く見積もっていました。窓ガラスが割れたことは予想外でしたが、無事に対応することができました。予想外のトラブルでも迅速に対応することが重要です。そうしなければ、借り手から信頼を失うことにつながります。

マンションを売るタイミングを見極めることが大事

不動産投資のゴールとして10年後の売却を考えていましたが、タイミングは自分で選びました。10年経ってみてもマンション価格はそれほど下落しておらず、購入した当初よりも少し低い金額で売れそうでした。しかし、購入した地域の不動産価格は上昇していたので、上がりきってから売ることにしたのです。

10年後に売る計画を立てたとしても、売却金額が上がりそうなら柔軟に対応することも大事です。特に上昇傾向にあるのであれば、タイミングを見極めて売ると高く売れます。

→マンションを売ると税金そのほかにいくらかかるのか?